Comment réviser un loyer avec l’IRL ?

Vérifier que le bail autorise la révision

C’est la première condition, et elle bloque tout le reste : la révision annuelle n’est possible que si une clause du bail la prévoit. Sans clause de révision, il n’y a pas de révision annuelle par l’IRL, quelle que soit l’évolution de l’indice.

Lorsque la clause existe, la révision peut intervenir une fois par an, à la date prévue dans le bail ou, à défaut de date spécifique, à la date anniversaire du bail selon les règles applicables.

Un cas est exclu d’emblée : pour un bail mobilité, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail. La formule IRL ne s’y applique donc pas.

Identifier le bon trimestre IRL

L’indice de référence des loyers correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. C’est pourquoi il évolue lentement et sans à-coups, contrairement à l’inflation mensuelle.

Le trimestre de référence est normalement indiqué dans le bail. À défaut, il s’agit du dernier IRL publié à la date de signature du bail, selon les règles décrites par Service-Public et l’ANIL.

Une fois ce trimestre identifié, il ne change plus : chaque année, la révision compare le trimestre de l’année courante au même trimestre de l’année précédente. Comparer deux trimestres différents fausse le calcul.

Appliquer la formule

Trois valeurs seulement entrent dans ce calcul.

• Le loyer mensuel hors charges, et non le loyer charges comprises.
• L’IRL du trimestre de référence applicable à la révision.
• L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

Le résultat doit être arrondi à la deuxième décimale.

Exemple avec l’IRL du 2e trimestre 2026

Prenons un logement situé dans l’Hexagone, loué 600 € hors charges, dont le bail retient le 2e trimestre comme trimestre de référence.

• IRL T2 2025 : 146,68.
• IRL T2 2026 pour l’Hexagone : 148,37.

Le calcul est donc : 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 €. Le nouveau loyer issu de cette révision est de 606,91 € hors charges, dans le cas correspondant aux conditions de l’exemple.

Cette hausse correspond à la variation de l’indice lui-même : +1,15 % sur un an pour l’Hexagone au T2 2026.

Une demande tardive n’est pas rétroactive

Le bailleur dispose d’un an à compter de la date prévue pour la révision pour l’appliquer. Passé ce délai, la révision de l’année concernée est définitivement perdue.

• La révision ne s’applique jamais rétroactivement.
• Demandée en retard mais dans le délai d’un an, elle produit effet à partir de la demande.
• Au-delà d’un an, elle ne peut plus être réclamée.

Autrement dit, un bailleur qui n’a pas révisé pendant plusieurs années ne peut pas rattraper les hausses non demandées : il repart de la dernière situation applicable.

Logements F ou G : vérifier le gel avant de calculer

En métropole, la loi interdit la révision annuelle du loyer en cours de bail pour les logements classés F ou G lorsque les conditions d’application prévues par la réglementation sont réunies.

L’ANIL indique notamment que cette règle concerne les contrats conclus depuis le 24 août 2022, et qu’elle s’applique progressivement aux baux en cours lors de leur renouvellement ou de leur reconduction. Le DPE en cours de validité sert à justifier la classe énergétique du logement.

Un bailleur concerné par ce gel et qui envisage des travaux peut regarder du côté des aides à la rénovation énergétique. Attention toutefois : réaliser des travaux ou percevoir une aide ne rouvre pas mécaniquement un droit à révision. Les conditions légales restent à vérifier au cas par cas.

Corse : utiliser l’indice spécifique

La France métropolitaine inclut la Corse, mais l’INSEE y publie un indice distinct de celui de l’Hexagone. Au 2e trimestre 2026, l’IRL Corse s’établit à 146,22, contre 148,37 pour l’Hexagone.

Les cas à ne pas confondre avec l’IRL

L’IRL encadre une seule chose : la révision annuelle d’un loyer en cours de bail. Il ne régit pas les situations suivantes, qui relèvent de règles distinctes.

• L’encadrement du niveau des loyers dans certaines villes.
• Les règles de relocation, lors d’un changement de locataire.
• Le renouvellement du bail avec réévaluation spécifique.
• La majoration convenue après certains travaux.

À titre de contexte, et sans lien avec le calcul IRL : au 11 septembre 2026, le dispositif d’encadrement de l’évolution de certains loyers en zone tendue a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027. Il s’agit d’un mécanisme distinct, qui ne remplace ni ne modifie la formule de révision.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer l’IRL alors que le bail ne contient aucune clause de révision.
• Utiliser un loyer charges comprises comme base de calcul.
• Se tromper de trimestre de référence.
• Comparer deux trimestres différents d’une année à l’autre.
• Réclamer rétroactivement une hausse qui n’avait pas été demandée.
• Appliquer l’indice de l’Hexagone à un logement corse.
• Réviser un logement classé F ou G alors que la loi l’interdit.
• Réviser le loyer d’un bail mobilité.
• Confondre révision IRL et encadrement des loyers.

En résumé

• Vérifier d’abord la clause de révision, le gel F/G et le type de bail.
• Retenir le trimestre de référence du bail, et le conserver chaque année.
• Calculer sur le loyer hors charges, puis arrondir à deux décimales.
• Demander la révision dans l’année : elle n’est jamais rétroactive.
• Utiliser la série Corse pour un logement corse, la série Hexagone sinon.