Quels frais prévoir lors de l'achat d'un logement ?

Le prix du bien n’est que le point de départ

Le prix d’achat est celui convenu avec le vendeur. Premier point de vigilance : ne présumez pas que les frais d’agence y sont inclus ou exclus. Cela dépend de l’annonce et du mandat, et cela se vérifie avant de raisonner sur un budget.

Autour de ce prix viennent se greffer plusieurs familles de dépenses : les frais d’acquisition, les frais liés au financement, les coûts de copropriété, l’assurance, puis tout ce qu’il faut engager après la signature pour habiter le logement.

Frais d’acquisition : ce que recouvrent les « frais de notaire »

L’appellation courante est trompeuse : ces frais ne vont pas majoritairement au notaire. Ce sont des frais d’acquisition, dont la rémunération du notaire n’est qu’une composante parmi d’autres.

• Les droits et taxes, dont la taxe de publicité foncière.
• La contribution de sécurité immobilière.
• Les émoluments réglementés du notaire.
• Les frais et débours avancés pour votre compte.

La contribution de sécurité immobilière s’élève à 0,10 %, avec un minimum de 15 €. C’est l’une des rares composantes dont la règle soit simple à énoncer : les autres dépendent du dossier.

Le montant total dépend en effet du prix, du caractère ancien ou neuf du logement, du département et, dans certains cas, de votre situation de primo-accédant. Certains départements peuvent appliquer un taux temporaire majoré dans l’ancien ; cette hausse temporaire ne s’applique pas au primo-accédant éligible pour sa résidence principale.

Si vous empruntez, regardez le coût total du crédit

Comparer deux offres de prêt sur leur seul taux nominal ne dit presque rien du coût réel. C’est le TAEG — taux annuel effectif global — qui permet de comparer le coût « tout compris » d’un crédit.

Le TAEG intègre notamment, lorsqu’ils sont applicables, les postes suivants.

• Les intérêts.
• Les frais de dossier.
• Les frais d’intermédiaires nécessaires à l’obtention du crédit.
• L’assurance et les garanties obligatoires.
• Certains frais de compte.
• Le coût d’évaluation du bien lorsqu’il est exigé par le prêteur.

Garantie et assurance : deux lignes souvent oubliées

La banque peut demander une garantie sur le prêt. Selon le dossier et le financement, elle peut prendre différentes formes, notamment une caution, ou une hypothèque ou sûreté immobilière.

S’y ajoute l’assurance emprunteur, lorsqu’elle est exigée par le prêteur ou souscrite par l’emprunteur.

En copropriété, regardez au-delà des charges courantes

Pour un appartement en copropriété, les charges doivent être intégrées au budget du futur propriétaire dès l’étude du projet, au même titre que la mensualité de crédit.

Ce que vous devez pouvoir consulter avant d’acheter

• Les charges courantes et hors budget prévisionnel des exercices précédents.
• Le fonds de travaux lorsqu’il existe.
• Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat.
• L’état global des impayés de la copropriété.
• Les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
• Le plan pluriannuel de travaux ou le projet lorsqu’il existe.
• Les diagnostics et informations sur l’immeuble.

Les travaux déjà votés ou seulement envisagés méritent une attention particulière : ils peuvent peser lourdement sur les premières années de détention, sans apparaître nulle part dans le prix de vente.

Travaux, équipement et installation

Ces dépenses arrivent après la signature, mais elles se décident avant : elles font partie du budget d’achat, pas d’un « plus tard » indéterminé.

• Les travaux immédiats, avant ou juste après l’emménagement.
• Le mobilier et les équipements si nécessaires.
• Le déménagement.
• Une éventuelle remise aux normes ou un entretien à reprendre.

Si des travaux sont prévus dès l’achat, il vaut mieux les chiffrer poste par poste plutôt qu’au ratio : notre guide sur le budget de rénovation d’un appartement détaille cette méthode.

Ancien et neuf : les frais ne se structurent pas de la même façon

Dans l’ancien

• Des frais d’acquisition généralement plus élevés.
• Une taxation dépendant notamment du département.
• Un état du logement et des travaux à examiner attentivement.

Dans le neuf ou en VEFA

• Un régime de frais d’acquisition généralement réduit dans les cas éligibles.
• Un financement pouvant générer des intérêts intercalaires, selon le prêt et le calendrier de déblocage des fonds.

Construire votre budget complet avant de faire une offre

La méthode consiste à empiler les couches de dépenses, dans cet ordre, jusqu’à obtenir le besoin de financement réel.

• Le prix du logement.
• Les frais d’acquisition.
• Les frais de financement.
• Les frais de garantie et d’assurance.
• Les dépenses de copropriété connues ou à venir.
• Les travaux et équipements immédiats.
• Le déménagement et l’installation.
• Une marge de sécurité adaptée aux dépenses réellement identifiées.

Cette dernière ligne n’est pas un pourcentage universel : elle se dimensionne sur les incertitudes que vous avez effectivement repérées, par exemple des travaux votés en copropriété ou un diagnostic défavorable.

Les dépenses récurrentes à anticiper

• La taxe foncière lorsqu’elle est due.
• Les charges de copropriété.
• L’assurance.
• L’entretien et les travaux futurs.
• L’énergie.

En résumé

• Traiter le prix affiché comme une première ligne, pas comme le budget.
• Retenir que les « frais de notaire » sont surtout des droits et taxes.
• Comparer des TAEG, jamais des taux nominaux seuls.
• Examiner charges, travaux votés et impayés avant d’acheter en copropriété.
• Dimensionner la marge de sécurité sur des incertitudes identifiées, pas sur un pourcentage tout fait.